En enero de 2025, el Gobierno español anunció una medida que generó titulares en toda Europa: un impuesto del 100% sobre el valor de las viviendas compradas por extranjeros no residentes de fuera de la Unión Europea. Año y medio después, sigue siendo la pregunta que más nos hacen los compradores internacionales que miran Mallorca: ¿sigue en pie esta medida? ¿Me afecta si soy comprador extranjero hoy? La respuesta corta es no, todavía no, y en este artículo repasamos con detalle por qué.
En resumen: el impuesto del 100% es, a día de hoy, un proyecto de ley que el Gobierno registró en el Congreso en mayo de 2025 y que, más de un año después, no se ha debatido ni una sola vez en sede parlamentaria. No es ley, no se aplica, y no existe fecha prevista para que entre en vigor. Mientras tanto, los compradores extranjeros en Mallorca siguen pagando los mismos impuestos de siempre: ITP, IVA en obra nueva, AJD y las obligaciones del IRNR si no residen en España.
Qué proponía exactamente el impuesto del 100%
El 13 de enero de 2025, el presidente Pedro Sánchez presentó un paquete de doce medidas para abordar la crisis de acceso a la vivienda en España. Una de ellas era un nuevo tributo estatal, pensado para gravar hasta con un 100% el valor de una vivienda cuando la compra la realizase un ciudadano no residente de un país fuera de la Unión Europea, sin que mediara reciprocidad fiscal con su país de origen. La idea, según el propio Gobierno, era desincentivar la compra de vivienda como simple activo de inversión por parte de compradores que no van a vivir en España, en un contexto de fuerte tensión en el mercado de la vivienda en las grandes ciudades y en las zonas turísticas.
El anteproyecto se formalizó como proyecto de ley y se registró en el Congreso de los Diputados el 22 de mayo de 2025. Desde entonces, el texto ha seguido el mismo camino que otras muchas iniciativas legislativas de esta legislatura: quedarse esperando turno.
En qué situación está a día de hoy
Más de un año después de su registro, el proyecto de ley del impuesto del 100% no ha sido debatido ni una sola vez en el Congreso: ni lectura, ni paso por comisión, ni debate en el pleno. Cuando el Gobierno presentó su paquete de reformas de vivienda de enero de 2026, la medida quedó fuera de las prioridades anunciadas, centradas en incentivos al alquiler y otras herramientas. Es una señal bastante clara de que, incluso dentro del propio Ejecutivo, esta propuesta concreta ha perdido peso frente a otras líneas de actuación.
La razón de fondo es aritmética: el Gobierno gobierna en minoría y necesita sumar apoyos de varios grupos para sacar adelante cualquier nueva figura tributaria, algo especialmente difícil en materia fiscal. Junts, socio parlamentario clave en otras votaciones, se ha mostrado en contra de esta medida por considerarla ineficaz para resolver el problema de fondo del acceso a la vivienda, mientras que otras formaciones a la izquierda del PSOE la consideran insuficiente y reclaman directamente restricciones a la compra, no solo un impuesto disuasorio. Con ese mapa de apoyos, el texto no tiene, hoy por hoy, los votos necesarios para avanzar.
Por qué, aunque se aprobara, plantea serias dudas legales
Más allá del bloqueo parlamentario, varios juristas y fiscalistas han señalado que la medida, tal y como se planteó originalmente, podría chocar con el derecho de la Unión Europea y con la propia Constitución española. Un gravamen que trate de forma tan desigual a compradores según su nacionalidad o país de residencia puede entrar en conflicto con los principios de libre circulación de capitales que rigen las relaciones económicas de la UE con terceros países, y con el principio de igualdad y no discriminación. Esto no significa que la medida sea inviable por definición, pero sí explica por qué cualquier versión que finalmente se tramite previsiblemente será bastante distinta —y más matizada— que el anuncio inicial de enero de 2025.
Qué impuestos paga realmente hoy un comprador extranjero en Mallorca
Mientras el impuesto del 100% sigue sin ver la luz, la fiscalidad real que afecta a cualquier comprador extranjero —sea de la Unión Europea o no— es la que lleva vigente años y que conviene conocer bien antes de firmar:
- El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en vivienda de segunda mano, con una escala progresiva en Baleares que puede llegar al 13% en los tramos más altos. Lo explicamos con detalle en nuestra guía sobre el ITP en Baleares.
- El IVA más el AJD en vivienda de obra nueva, en lugar del ITP.
- El IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), con la obligación de declarar una renta imputada cada año aunque la vivienda esté vacía, y la retención del 3% que se aplica cuando el propietario no residente vende. Puedes ver el detalle en nuestro artículo sobre IRNR y el Modelo 210.
Ninguno de estos impuestos distingue hoy entre comprador comunitario y no comunitario en lo esencial: la nacionalidad del comprador no cambia el tipo de ITP ni el proceso de compra, aunque sí influye en aspectos como la residencia fiscal a efectos del IRNR.
A quién afectaría si algún día se aprobara
Según el texto original, la medida se dirigía específicamente a compradores no residentes de países fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, sin acuerdos de reciprocidad fiscal con España. Es decir, en su formulación inicial no afectaría a compradores de países como Alemania, Francia, Suecia o cualquier otro Estado miembro de la UE, que representan la amplísima mayoría de la demanda extranjera en Mallorca. Sí podría afectar, de aprobarse tal cual se planteó, a compradores de países como Reino Unido, Estados Unidos, Emiratos Árabes Unidos o Suiza, entre otros, aunque cualquier versión final del texto podría introducir excepciones o umbrales distintos a los del anuncio original.
Qué hacer mientras tanto si estás valorando comprar
La recomendación práctica para cualquier comprador extranjero, sea o no de la Unión Europea, es la misma que antes de enero de 2025: seguir el proceso de compra con normalidad, apoyarse en un abogado o gestoría con experiencia en compradores internacionales, y presupuestar la fiscalidad real vigente hoy, no un escenario hipotético que lleva más de un año sin moverse en el Congreso. Dicho esto, dado que se trata de un proceso legislativo vivo, tiene sentido pedir a tu asesor que confirme el estado del proyecto justo antes de firmar el contrato de arras, especialmente si tu operación se prolonga varios meses.
Preguntas frecuentes
¿Está en vigor el impuesto del 100% a día de hoy?
No. Es un proyecto de ley registrado en el Congreso en mayo de 2025 que aún no se ha debatido ni votado.
¿Afecta a compradores de la Unión Europea?
No, según el texto original la medida se dirige exclusivamente a compradores no residentes de fuera de la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo.
¿Puede aprobarse de forma retroactiva sobre compras ya hechas?
No es lo habitual en el ordenamiento fiscal español: cualquier nuevo tributo se aplicaría, en principio, a operaciones posteriores a su entrada en vigor, nunca a compraventas ya escrituradas.
¿Qué impuestos pago hoy si soy un comprador no comunitario?
Los mismos que cualquier otro comprador: ITP o IVA+AJD según sea vivienda de segunda mano u obra nueva, más las obligaciones del IRNR si no resides fiscalmente en España.
Este artículo se actualiza a medida que avanza —o no avanza— la tramitación parlamentaria. Si estás valorando comprar en Mallorca siendo comprador extranjero, te recomendamos leer también nuestra guía sobre el NIE y nuestro análisis del mercado inmobiliario de Mallorca en 2026.