Comprar una vivienda en Mallorca sin residir en España no termina en la firma ante notario. A partir de ahí empieza una obligación fiscal anual que sorprende a muchos propietarios extranjeros: el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que hay que declarar incluso si la vivienda permanece vacía todo el año.
En resumen: como no residente, debes declarar cada año una «renta imputada» por tener una vivienda en España, aunque no la alquiles, mediante el Modelo 210. Tributas al 19% si resides en la UE/EEE o al 24% en caso contrario. Y cuando llegue el momento de vender, es el comprador quien está obligado a retenerte el 3% del precio y a ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu impuesto, mediante el Modelo 211.
La «renta imputada»: tributar aunque la vivienda esté vacía
Hacienda parte de la premisa de que toda vivienda genera una renta, se use o no. Si el propietario no residente no la alquila, debe declarar igualmente una «renta imputada» cada año mediante el Modelo 210. Desde 2026, la ventana para presentar la declaración de renta imputada del ejercicio anterior se abre el 1 de abril, con plazo hasta el 31 de diciembre del año siguiente al que corresponde la declaración. Es una obligación que muchos compradores desconocen hasta que reciben un requerimiento de la Agencia Tributaria, ya con recargos.
Cómo se calcula la base imponible
La base imponible de la renta imputada se calcula sobre el valor catastral de la vivienda, no sobre el precio de compra. Se aplica un 1,1% de ese valor catastral si el municipio ha revisado los valores catastrales en los últimos diez años, o un 2% si no ha habido revisión en ese periodo. El dato exacto y la fecha de la última revisión constan en el recibo del IBI, así que conviene revisarlo cada año antes de calcular la declaración.
El tipo impositivo: 19% o 24% según residencia fiscal
Sobre esa base imponible se aplica un tipo distinto según la residencia fiscal del propietario: los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega (espacio UE/EEE) tributan al 19%, mientras que los no residentes de cualquier otro país tributan al 24%. La diferencia es relevante y conviene tenerla clara al planificar la fiscalidad anual de la vivienda, especialmente para compradores que se plantean cambiar de residencia fiscal en el futuro.
| Concepto | Residentes UE/EEE | Resto de no residentes |
|---|---|---|
| Tipo sobre renta imputada | 19% | 24% |
| Base imponible (valor catastral revisado <10 años) | 1,1% | 1,1% |
| Base imponible (sin revisión en 10 años) | 2% | 2% |
La retención del 3% al vender: la sorpresa para el comprador siguiente
El aspecto que menos se conoce es el que afecta al momento de la venta. Cuando un no residente vende una vivienda en España, la ley obliga al comprador —sea residente o no— a retener el 3% del precio de la operación y a ingresarlo directamente en Hacienda en nombre del vendedor, en el plazo de un mes desde la firma de la escritura, mediante el Modelo 211. Esa retención funciona como un pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial que el vendedor no residente debe liquidar por la venta.
Para el comprador, olvidar esta retención tiene consecuencias directas: si no la practica y no la ingresa dentro de plazo, puede acabar respondiendo subsidiariamente de la deuda tributaria del vendedor. Para el vendedor no residente, ese 3% retenido se descuenta después del impuesto final que le corresponda pagar por la ganancia obtenida en la venta, mediante el propio Modelo 210, y si el 3% retenido supera el impuesto realmente debido, tiene derecho a solicitar la devolución de la diferencia.
Qué pasa si alquilas la vivienda en lugar de dejarla vacía
Si en lugar de tenerla vacía decides alquilarla, la renta imputada deja de aplicarse y en su lugar tributas por los ingresos reales del alquiler, también mediante el Modelo 210, a los mismos tipos del 19% o el 24% según tu residencia fiscal. Ten en cuenta que si el alquiler es turístico, además de estas obligaciones del IRNR entran en juego el registro y la normativa turística balear, con su propio régimen de sanciones, que explicamos en detalle en nuestra guía sobre el alquiler turístico en Mallorca.
Por qué conviene asesoría fiscal especializada
Entre la renta imputada anual, el cálculo del valor catastral aplicable, el tipo según residencia fiscal y la retención del 3% al vender, son varias las obligaciones que se solapan y que resultan fáciles de incumplir sin darse cuenta, especialmente para quien gestiona la propiedad a distancia. La recomendación práctica es contar desde el primer año con una asesoría fiscal especializada en no residentes, que se encargue de presentar el Modelo 210 en plazo y de anticipar, llegado el momento de vender, todo lo relativo a la retención del 3% y al Modelo 211. Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado que requiere cada caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el IRNR si la vivienda está vacía todo el año?
Sí. La renta imputada se aplica precisamente por tener a tu disposición una vivienda en España, la uses o no.
¿Quién paga la retención del 3% al vender, el comprador o el vendedor?
La practica el comprador, que retiene ese importe del precio pactado y lo ingresa en Hacienda en nombre del vendedor no residente.
¿Puedo recuperar parte del 3% retenido si vendo con pérdidas?
Sí, si el impuesto realmente debido por la ganancia patrimonial es inferior al 3% retenido —o si hay pérdida—, puedes solicitar la devolución de la diferencia mediante el Modelo 210.
¿Cambia algo si me convierto en residente fiscal en España?
Sí, en ese caso dejas de tributar por el IRNR y pasas a tributar por el IRPF como residente, con reglas y obligaciones distintas.
Si todavía estás en fase de compra, no olvides los pasos previos: tramitar tu NIE y calcular el ITP correspondiente a tu compra.