ITP auf den Balearen 2026: Was du beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie wirklich zahlst

Der Preis in der Anzeige ist nie der endgültige Preis. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie auf Mallorca ist die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) meist der Posten, der ausländische Käufer am meisten überrascht, denn auf den Balearen ist sie kein fester Prozentsatz: Sie hängt vom Wert der Immobilie, dem Alter des Käufers und der Familiengröße ab.

Kurz gesagt: Die ITP auf den Balearen ist progressiv gestaffelt, von 8% bis 13% je nach Immobilienwert. Es gibt einen ermäßigten Satz von 2% für unter 36-Jährige und kinderreiche Familien, der auf die erste Wertstufe angewendet wird (nicht auf den Gesamtpreis), während der Rest zum allgemeinen Satz besteuert wird. Die Zahlung erfolgt über das Formular Modelo 600 bei der ATIB innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung. Als Richtwert solltest du zusätzlich 9% bis 10% für eine gebrauchte Immobilie im allgemeinen Marktsegment einplanen.

Was die ITP ist und wann sie gilt

Die ITP besteuert den Kauf gebrauchter Immobilien zwischen Privatpersonen oder zwischen einer Privatperson und einem Unternehmen, das nicht als Bauträger auftritt. Es handelt sich um eine regionale Steuer, weshalb jede autonome Region ihre eigene Staffelung festlegt, und die Balearen wenden in den oberen Stufen eine der höchsten in Spanien an.

Der allgemeine Satz: progressiv, von 8% bis 13%

Auf den Balearen wird die ITP nicht als einheitlicher Prozentsatz auf den Gesamtpreis angewendet, sondern stufenweise: Jede Wertspanne wird mit einem eigenen Satz besteuert, und nur der Teil des Preises, der in die jeweilige Stufe fällt, wird mit dem für diese Stufe geltenden Satz besteuert. Die allgemeine, indikative und aktualisierungsfähige Staffel sieht ungefähr wie folgt aus:

Wertstufe	Auf diese Stufe anwendbarer Satz
Bis 400.000 €	8%
400.000 € bis 600.000 €	9%
600.000 € bis 1.000.000 €	10%
1.000.000 € bis 2.000.000 €	12%
Über 2.000.000 €	13%

Wie bei der Einkommensteuer handelt es sich um eine progressive Stufenstaffel: Kaufst du eine Immobilie für 700.000 €, zahlst du nicht 10% auf den Gesamtbetrag, sondern 8% auf die ersten 400.000 €, 9% auf die nächsten 200.000 € und 10% auf die letzten 100.000 €.

Im Ergebnis liegt der tatsächliche effektive Satz – die Gesamtsteuer geteilt durch den Preis – fast immer unter dem Grenzsatz der höchsten Stufe, in die die Immobilie fällt. Da sich diese Stufen ändern können, ist es am zuverlässigsten, die Gestoría oder den Notar vor der Unterschrift um die genaue Berechnung für den konkreten Immobilienpreis zu bitten.

Der ermäßigte Satz von 2%: unter 36-Jährige und kinderreiche Familien

Für bestimmte Käuferprofile – Personen unter 36 Jahren, kinderreiche Familien, Alleinerziehende und Menschen mit Behinderung, die ihre Hauptwohnung kaufen – gibt es eine relevante Vergünstigung: einen ermäßigten Satz von 2% auf die erste Wertstufe der Immobilie, anstelle des allgemeinen Satzes.

Die Obergrenze, bis zu der dieser ermäßigte Satz gilt, wird regelmäßig von der balearischen Steuerbehörde (Agència Tributària de les Illes Balears, ATIB) überprüft, weshalb es sich lohnt, den genauen zum Kaufzeitpunkt geltenden Betrag zu bestätigen.

Der wichtige, oft missverstandene Punkt ist, dass diese Ermäßigung anteilig gilt und nicht nach dem Alles-oder-Nichts-Prinzip: Die 2% besteuern nur den Teil des Preises, der innerhalb der ermäßigten Obergrenze liegt, während der übrige Wert – falls die Immobilie teurer als diese Obergrenze ist – wie bei jedem anderen Kauf zum allgemeinen Stufensatz besteuert wird.

Es gibt also keinen „Sprung“, bei dem man die gesamte Vergünstigung verliert, sobald man die Grenze um einen Euro überschreitet: Ab diesem Punkt wird einfach der Rest wie ein normaler Kauf besteuert. Dennoch ist der Budgetunterschied zwischen Erfüllen und Nichterfüllen dieses Profils erheblich, weshalb alle, die nahe an der Obergrenze liegen, die Gestoría vor Festlegung des Kaufpreises um die genaue Berechnung bitten sollten.

Wie und wann sie beglichen wird: das Modelo 600 und die ATIB

Die ITP wird über das Formular Modelo 600 bei der ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) selbst veranlagt, innerhalb von 30 Werktagen ab dem Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

In der Praxis übernimmt diesen Schritt meist die Gestoría oder der Anwalt, der die Transaktion begleitet, aber die letztendliche Verantwortung für die fristgerechte Zahlung liegt beim Käufer; Verspätung führt zu Zuschlägen und Verzugszinsen.

Neubauimmobilien: eine andere Steuer, keine ITP

Alles Vorherige gilt für Gebrauchtimmobilien. Kaufst du eine Neubauimmobilie – direkt vom Bauträger, bei Erstübertragung –, kommt die ITP nicht zum Tragen: Es fallen 10% Mehrwertsteuer (IVA) plus die Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD) an, deren allgemeiner Satz auf den Balearen je nach Art des Geschäfts bei etwa 1,2%–1,5% liegt, mit ermäßigten Sätzen für dieselben Profile, die auch von der ermäßigten ITP profitieren.

Ein häufiger Fehler ausländischer Käufer ist es, für eine Immobilie die ITP einzuplanen, die tatsächlich über den Neubauweg besteuert wird; es lohnt sich daher, von Anfang an zu klären, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Bauträger ist, und die Gestoría nach dem genauen anwendbaren AJD-Satz zu fragen.

Wie viel in der Praxis einzuplanen ist

Als indikativer Richtwert für die Planung des gesamten Kaufbudgets – ITP, Notar, Grundbuch und Gestoría zusammengerechnet – solltest du einplanen:

• Zusätzlich 9% bis 10% des Kaufpreises für eine gebrauchte Immobilie im allgemeinen Marktsegment.
• 13% bis 14% für Geschäfte im Luxussegment, wo die oberste ITP-Stufe relativ stärker ins Gewicht fällt.

Diese Zahlen sind indikativ: Der genaue Betrag hängt vom Endpreis, der anwendbaren Stufe und davon ab, ob der Käufer den ermäßigten Satz in Anspruch nehmen kann. Angesichts der Komplexität der Staffel und ihrer regelmäßigen Aktualisierungen empfiehlt es sich, die endgültige Berechnung stets vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrags (contrato de arras) einem Steuerberater oder einer Gestoría zu überlassen – nicht danach.

Häufig gestellte Fragen

Wird die ITP auf den Urkundenpreis oder den katastralen Referenzwert gezahlt?
Sie wird auf den höheren der beiden Werte gezahlt: den in der Urkunde vereinbarten Preis oder den vom Kataster veröffentlichten Referenzwert, falls dieser höher ist.

Kann ich den ermäßigten Satz anwenden, wenn ich mit jemandem kaufe, der die Voraussetzungen nicht erfüllt?
Im Allgemeinen gilt der ermäßigte Satz nur für den anteiligen Teil der Person, die die Voraussetzungen erfüllt, nicht für den gesamten Kauf; dies solltest du für deinen konkreten Fall mit deiner Gestoría klären.

Was passiert, wenn ich die ITP nicht innerhalb der 30 Werktage begleiche?
Es fallen Zuschläge an, die mit der Zeit steigen, zuzüglich Verzugszinsen, weshalb es ratsam ist, sie so bald wie möglich nach der Unterzeichnung zu zahlen.

Ist die ITP die einzige Steuer, die ich beim Kauf zahle?
Nein: Neben der ITP musst du Notarkosten, Grundbuchgebühren und, falls du nicht in Spanien ansässig bist, deine jährlichen Pflichten als Nichtansässiger einplanen.

Stelle vor der Unterschrift außerdem sicher, dass deine NIE geklärt ist, und wirf, falls du nicht in Spanien ansässig sein wirst, einen Blick auf unseren Ratgeber zur IRNR und dem Modelo 210, um deine steuerlichen Pflichten nach dem Kauf zu kennen.