Die EU öffnet die Tür für Beschränkungen beim Kauf von Zweitwohnungen: Was das für Ausländer auf Mallorca bedeutet
Kurz gesagt: Die Europäische Kommission hat ein Gesetz vorgelegt, das Regionen wie den Balearen die Möglichkeit geben würde, den Kauf von Zweitwohnungen einzuschränken – auch für Ausländer. Die balearische Regierung hat bereits erklärt, dass sie bereit ist, dies zu prüfen. Noch ist es keine Realität: Der Vorschlag braucht die Zustimmung von Rat und Europäischem Parlament, und heute gibt es keinerlei Einschränkung beim Immobilienkauf auf Mallorca.
Was diese Woche passiert ist
Am 9. September 2026 stellte die Europäische Kommission den Affordable Housing Act vor, einen rechtlichen Rahmen, der es Mitgliedstaaten, Regionen und Kommunen erlauben würde, den Kauf von Immobilien einzuschränken, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden – in Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt unter Druck steht.
Zwei Tage später, am 11. September, bestätigte der Sprecher der balearischen Regierung, Antoni Costa, dass die Regionalregierung bereit sei, Einschränkungen beim Kauf von Zweitwohnungen durch Nichtansässige zu prüfen, sofern Brüssel dies zulasse. Seine Worte, zitiert von Última Hora, lauteten, man gehe „nicht von einer ideologischen Position“ in dieser Debatte aus.
Es ist das erste Mal, dass sich eine balearische Regierung unter Führung der PP gegenüber einer solchen Maßnahme offen zeigt, nachdem sie im Februar 2026 einen Vorschlag von Més abgelehnt hatte, der den Kauf durch Unternehmen, Nichtansässige und Zweitwohnungskäufer einschränken sollte.
Was der Brüsseler Vorschlag tatsächlich erlaubt
Es lohnt sich, das Kleingedruckte zu lesen, denn die Schlagzeile („Brüssel erlaubt Kaufverbot für Ausländer“) vereinfacht stark, was im eigentlichen Text steht. Laut der Kommission müsste jede Einschränkung alle folgenden Bedingungen erfüllen:
- Auf objektiven Nachweisen beruhen, dass der Wohnungsmarkt in diesem konkreten Gebiet unter Druck steht.
- Belegen, dass keine weniger einschränkenden Alternativen gleich wirksam wären.
- Verhältnismäßig und nicht diskriminierend sein: Die Kommission besteht darauf, dass Eigentumsrechte gewahrt bleiben müssen.
- Eine Höchstdauer von fünf Jahren haben, mit verpflichtenden regelmäßigen Überprüfungen.
Eine entscheidende Nuance, die viele Schlagzeilen auslassen: So wie die Regel formuliert ist, unterscheidet sie nicht nach Nationalität. Sie würde gleichermaßen für einen Käufer aus München, Madrid oder Palma gelten, der eine Zweitwohnung in einem angespannten Gebiet erwerben möchte. Es handelt sich also nicht um eine gezielt gegen Ausländer gerichtete Maßnahme, auch wenn in der Praxis internationale Käufer am meisten beunruhigt sind, wie Libre Mercado berichtet.
Warum die Balearen und nicht eine andere Region?
Die Balearen gelten seit Langem als einer der angespanntesten Wohnungsmärkte Spaniens, neben Ibiza, das bereits ausdrücklich einen solchen europäischen Rahmen gefordert hatte, um sowohl Zweitwohnungen als auch Ferienvermietung einschränken zu können.
Die politische Debatte auf den Balearen war bereits im Vorfeld hitziger geworden: Im Parlament fordern Parteien wie Més seit Legislaturperioden Beschränkungen beim Kauf durch Nichtansässige, während die derzeit regierende PP solchen Einschränkungen bislang sowohl aus ideologischen als auch aus Gründen der Rechtssicherheit ablehnend gegenüberstand.
Zeitleiste: Maßnahmen, die ausländische Käufer bereits betreffen (oder betreffen könnten)
Dieser Brüsseler Vorschlag steht nicht für sich allein. Es lohnt sich, ihn neben andere Maßnahmen zu stellen, die in Spanien und auf den Balearen bereits laufen oder diskutiert werden:
| Maßnahme | Status im September 2026 | Wen sie betreffen würde |
|---|---|---|
| 100%-Zuschlag auf die Grunderwerbsteuer (ITP) für Käufer außerhalb der EU | Gesetzentwurf angekündigt, parlamentarisches Verfahren steht noch aus | Nichtansässige Käufer von außerhalb der EU |
| Einschränkung von Zweitwohnungen in angespannten Gebieten (EU Affordable Housing Act) | Vorschlag der Europäischen Kommission, ausstehend Zustimmung von Rat und Europäischem Parlament | Jeder Zweitwohnungskäufer, ob ansässig oder nicht, in als angespannt erklärten Gebieten |
| Registrierungspflicht für Ferienvermietung | In Kraft | Eigentümer, die tage- oder wochenweise vermieten möchten |
| Ende der Golden Visa für Immobilieninvestitionen | In Kraft seit dem 3. April 2025 | Ausländer, die über einen Kauf ab 500.000 € eine Aufenthaltserlaubnis anstrebten |
Was das für dich bedeutet, wenn du gerade jetzt auf Mallorca kaufen möchtest
Nach dem heutigen Informationsstand empfehlen wir Folgendes für alle, die uns fragen, ob sie „abwarten“ oder „jetzt kaufen“ sollen:
- Es gibt keine aktive Einschränkung. Heute kannst du als Ausländer, ob ansässig oder nicht, auf Mallorca eine Immobilie kaufen – genau wie gestern.
- Der europäische Gesetzgebungsprozess ist langsam. Eine solche Regelung braucht, selbst wenn sie unverändert beschlossen wird, meist ein bis drei Jahre, bis sie auf regionaler Ebene umgesetzt und angewendet wird.
- Jede zukünftige Einschränkung müsste „angespannte“ Gebiete ausdrücklich ausweisen und nicht von einem Tag auf den anderen für ganz Mallorca gelten.
- Verfolge den tatsächlichen Stand des Vorschlags auf dem offiziellen Wohnungsportal der Europäischen Kommission, nicht nur in Presseschlagzeilen.
Wenn du dich bereits zum Kauf entschieden hast und die Immobilie für den Eigenbedarf ist, betrifft dich diese Debatte weniger: Die diskutierten Maßnahmen richten sich vor allem gegen Zweitwohnungen in Gebieten mit hohem Druck und gegen Ferienvermietung, nicht gegen Menschen, die ihren Lebensmittelpunkt auf der Insel haben. Wenn dein Fall anders liegt – du kaufst als Nichtansässiger außerhalb der EU –, interessiert dich sicher auch unser Ratgeber zum 100%-Zuschlag bei der Grunderwerbsteuer für Käufer außerhalb der EU, der anderen Maßnahme, die parallel zu dieser noch diskutiert wird.
Dies ist ein Thema in Bewegung, und wir aktualisieren diesen Artikel, sobald es relevante Neuigkeiten zum Stand des Vorschlags oder zur Haltung der balearischen Regierung gibt.