Die 100%-Steuer für ausländische Käufer in Spanien: Was 2026 wirklich stimmt
Die 100%-Steuer für Käufer außerhalb der EU ist weiterhin nur ein Vorschlag, kein Gesetz. Wir erklären, was der Gesetzentwurf vorsieht, warum er seit über einem Jahr im Parlament blockiert ist, und welche Steuern ausländische Käufer auf Mallorca heute tatsächlich zahlen.
Im Januar 2025 kündigte die spanische Regierung eine Maßnahme an, die europaweit Schlagzeilen machte: eine 100%-Steuer auf den Wert von Immobilien, die von nicht ansässigen Käufern von außerhalb der Europäischen Union erworben werden.
Anderthalb Jahre später ist es immer noch die Frage, die uns internationale Käufer, die sich für Mallorca interessieren, am häufigsten stellen: Steht diese Maßnahme noch? Betrifft sie mich als ausländischen Käufer heute? Die kurze Antwort lautet: nein, noch nicht – und in diesem Artikel erklären wir ausführlich, warum.
Kurz gesagt: Die 100%-Steuer ist derzeit ein Gesetzentwurf, den die Regierung im Mai 2025 im Kongress eingebracht hat und der über ein Jahr später kein einziges Mal im Parlament debattiert wurde. Sie ist kein geltendes Recht, wird nicht angewendet, und es gibt kein geplantes Datum für ihr Inkrafttreten. In der Zwischenzeit zahlen ausländische Käufer auf Mallorca weiterhin dieselben Steuern wie immer: ITP, Mehrwertsteuer bei Neubauten, AJD und die IRNR-Pflichten, falls sie nicht in Spanien ansässig sind.
Was die 100%-Steuer genau vorsah
Am 13. Januar 2025 stellte Ministerpräsident Pedro Sánchez ein Paket von zwölf Maßnahmen zur Bewältigung der Wohnungskrise in Spanien vor. Eine davon war eine neue staatliche Steuer, die vorsah, bis zu 100% des Immobilienwerts zu besteuern, wenn der Kauf von einem nicht ansässigen Staatsbürger eines Landes außerhalb der Europäischen Union getätigt wird, ohne dass steuerliche Gegenseitigkeit mit seinem Herkunftsland besteht.
Nach Angaben der Regierung sollte damit der Kauf von Wohnraum als reines Anlageobjekt durch Käufer, die nicht in Spanien leben werden, unattraktiver gemacht werden, vor dem Hintergrund einer starken Anspannung auf dem Wohnungsmarkt in Großstädten und Tourismusgebieten.
Der Entwurf wurde als Gesetzesvorlage formalisiert und am 22. Mai 2025 im Abgeordnetenkongress eingereicht. Seitdem hat der Text denselben Weg genommen wie viele andere Gesetzesinitiativen dieser Legislaturperiode: Warten auf seine Reihe.
| Datum | Meilenstein |
|---|---|
| 13. Januar 2025 | Pedro Sánchez kündigt das Zwölf-Maßnahmen-Paket zur Wohnungspolitik an, darunter die 100%-Steuer |
| 22. Mai 2025 | Der Entwurf wird als Gesetzesvorlage im Kongress eingereicht |
| Januar 2026 | Neues Wohnungsreformpaket der Regierung; die 100%-Steuer bleibt außen vor |
| Heutiger Stand | Noch nicht im Kongress debattiert oder abgestimmt |
Wo die Dinge heute stehen
Mehr als ein Jahr nach seiner Einreichung wurde der Gesetzentwurf zur 100%-Steuer kein einziges Mal im Kongress debattiert: weder Lesung noch Ausschussphase noch Plenardebatte.
Als die Regierung im Januar 2026 ihr Paket zur Wohnungsreform vorstellte, fehlte die Maßnahme in den angekündigten Prioritäten, die sich auf Mietanreize und andere Instrumente konzentrierten. Das ist ein ziemlich klares Zeichen dafür, dass dieser konkrete Vorschlag selbst innerhalb der Regierung an Bedeutung verloren hat, verglichen mit anderen Handlungslinien.
Der eigentliche Grund ist arithmetisch: Die Regierung regiert in der Minderheit und braucht die Unterstützung mehrerer Fraktionen, um eine neue Steuerregelung durchzubringen, was in Steuerfragen besonders schwierig ist. Junts, ein wichtiger parlamentarischer Partner bei anderen Abstimmungen, hat sich gegen diese Maßnahme ausgesprochen, da sie das eigentliche Problem des Zugangs zu Wohnraum nicht löse.
Andere Parteien links der PSOE halten sie hingegen für unzureichend und fordern direkt Kaufbeschränkungen statt nur einer abschreckenden Steuer. Bei dieser Unterstützungslage hat der Text derzeit schlicht nicht die nötigen Stimmen, um voranzukommen.
Warum sie, selbst wenn sie verabschiedet würde, ernsthafte rechtliche Zweifel aufwirft
Über die parlamentarische Blockade hinaus haben mehrere Juristen und Steuerexperten darauf hingewiesen, dass die Maßnahme in ihrer ursprünglich geplanten Form mit EU-Recht und der spanischen Verfassung selbst kollidieren könnte. Eine Abgabe, die Käufer je nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitzland derart ungleich behandelt, kann mit den Grundsätzen des freien Kapitalverkehrs in Konflikt geraten, die die Wirtschaftsbeziehungen der EU mit Drittstaaten regeln, sowie mit dem Gleichheits- und Diskriminierungsverbot.
Das bedeutet nicht, dass die Maßnahme grundsätzlich undurchführbar wäre, erklärt aber, warum jede letztlich verabschiedete Version voraussichtlich deutlich anders – und differenzierter – ausfallen wird als die ursprüngliche Ankündigung vom Januar 2025.
Welche Steuern ausländische Käufer auf Mallorca heute tatsächlich zahlen
Solange die 100%-Steuer weiter blockiert bleibt, gilt für jeden ausländischen Käufer – ob aus der EU oder nicht – die reale Besteuerung, die seit Jahren in Kraft ist und die man vor der Unterschrift gut kennen sollte:
- Die ITP (Grunderwerbsteuer) bei Gebrauchtimmobilien, mit einer progressiven Staffel auf den Balearen, die in den obersten Stufen bis zu 13% erreichen kann. Wir erklären sie ausführlich in unserem Ratgeber zur ITP auf den Balearen.
- Mehrwertsteuer plus AJD (Stempelsteuer) bei Neubauimmobilien, anstelle der ITP.
- Die IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige), mit der Pflicht, jedes Jahr eine zugerechnete Einkünfte zu erklären, selbst wenn die Immobilie leer steht, sowie der 3%-Einbehalt, der beim Verkauf durch den nicht ansässigen Eigentümer greift. Details findest du in unserem Artikel zur IRNR und dem Modelo 210.
Keine dieser Steuern unterscheidet heute grundsätzlich zwischen Käufern aus der EU und solchen von außerhalb: Die Staatsangehörigkeit des Käufers ändert weder den ITP-Satz noch den Kaufprozess, beeinflusst aber Aspekte wie den steuerlichen Wohnsitz im Hinblick auf die IRNR.
Wen sie treffen würde, sollte sie eines Tages verabschiedet werden
Laut dem ursprünglichen Text richtete sich die Maßnahme speziell an nicht ansässige Käufer aus Ländern außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums, ohne steuerliche Gegenseitigkeitsabkommen mit Spanien. Das heißt, in ihrer ursprünglichen Fassung würde sie Käufer aus Ländern wie Deutschland, Frankreich, Schweden oder jedem anderen EU-Mitgliedstaat nicht betreffen, die den überwiegenden Teil der ausländischen Nachfrage auf Mallorca ausmachen.
Betroffen sein könnten, falls sie so verabschiedet würde wie ursprünglich vorgeschlagen, Käufer aus Ländern wie dem Vereinigten Königreich, den USA, den Vereinigten Arabischen Emiraten oder der Schweiz, wobei jede endgültige Fassung des Textes Ausnahmen oder andere Schwellenwerte als die ursprüngliche Ankündigung einführen könnte.
Was in der Zwischenzeit zu tun ist, wenn du einen Kauf erwägst
Die praktische Empfehlung für jeden ausländischen Käufer, ob aus der EU oder nicht, ist dieselbe wie vor Januar 2025: den Kaufprozess ganz normal fortsetzen, sich auf einen Anwalt oder eine Gestoría mit Erfahrung bei internationalen Käufern stützen und die heute tatsächlich geltende Besteuerung einplanen, nicht ein hypothetisches Szenario, das seit über einem Jahr im Kongress festhängt.
Da es sich jedoch um einen laufenden Gesetzgebungsprozess handelt, ist es sinnvoll, deinen Berater zu bitten, den Stand des Vorhabens kurz vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrags zu bestätigen, besonders wenn sich dein Kauf über mehrere Monate hinzieht.
Häufig gestellte Fragen
Ist die 100%-Steuer heute in Kraft?
Nein. Es handelt sich um einen im Mai 2025 im Kongress eingereichten Gesetzentwurf, der noch nicht debattiert oder abgestimmt wurde.
Betrifft sie Käufer aus der Europäischen Union?
Nein, laut dem ursprünglichen Text richtet sich die Maßnahme ausschließlich an nicht ansässige Käufer von außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums.
Könnte sie rückwirkend auf bereits getätigte Käufe angewendet werden?
Das entspricht nicht der üblichen Praxis im spanischen Steuerrecht: Jede neue Steuer würde grundsätzlich auf Transaktionen nach ihrem Inkrafttreten angewendet, niemals auf bereits beurkundete Käufe.
Welche Steuern zahle ich heute als Käufer von außerhalb der EU?
Dieselben wie jeder andere Käufer: ITP oder Mehrwertsteuer+AJD, je nachdem, ob es sich um eine Gebraucht- oder Neubauimmobilie handelt, zuzüglich der IRNR-Pflichten, falls du steuerlich nicht in Spanien ansässig bist.
Dieser Artikel wird laufend aktualisiert, je nachdem, wie – oder ob – das Gesetzgebungsverfahren voranschreitet. Wenn du als ausländischer Käufer einen Kauf auf Mallorca erwägst, empfehlen wir dir außerdem unseren Ratgeber zur NIE und unsere Analyse zum Immobilienmarkt Mallorca 2026.