NIE für den Immobilienkauf auf Mallorca: Schritt-für-Schritt-Anleitung 2026

Ohne NIE kein Kauf. Das ist der am häufigsten wiederholte Satz von Notaren, Gestorías und Immobilienanwälten auf Mallorca, und es ist keine Übertreibung. Der Notar kann die notarielle Kaufurkunde ohne diese Nummer nicht beurkunden, und die Finanzbehörde erlaubt keine Zahlung der ITP oder einer anderen mit dem Kauf verbundenen Steuer ohne sie.

Trotzdem erleben wir jedes Jahr ausländische Käufer, die diesen Schritt bis zuletzt aufschieben, obwohl er einer der ersten sein sollte, sobald die Entscheidung für den Kauf auf Mallorca feststeht.

Kurz gesagt: Die NIE (Número de Identificación de Extranjero, Ausländeridentifikationsnummer) ist für den Immobilienkauf in Spanien Pflicht. Du kannst sie bei einer Polizeidienststelle in Spanien, beim spanischen Konsulat in deinem Land oder über einen Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht beantragen. Die offizielle Bearbeitung dauert fünf Werktage ab Registrierung des Antrags, aber der gesamte Prozess – inklusive Termin – dauert in der Regel zwischen 2 und 6 Wochen. Die Gebühr (Modelo 790, Kennziffer 012) lag Mitte 2026 bei rund 9,84 €.

Was die NIE genau ist

Die Número de Identificación de Extranjero ist der Code, mit dem jeder ausländische Staatsbürger gegenüber der spanischen Verwaltung identifiziert wird. Es ist keine Aufenthaltserlaubnis und bedeutet keine Absicht, in Spanien zu leben: Du kannst sie ausschließlich zum Zweck eines Immobilienkaufs beantragen, ohne die Absicht, dort zu wohnen, solange du den wirtschaftlichen Grund des Antrags nachweist.

Es handelt sich um ein rein verwaltungstechnisches und steuerliches Identifikationsmerkmal, in der Praxis vergleichbar mit dem DNI für spanische Staatsbürger, für jedes Verfahren bei der Finanzbehörde, dem Notar oder dem Grundbuchamt.

Drei Wege zur Beantragung der NIE

Das Gesetz sieht drei Wege vor, und es lohnt sich, den zu wählen, der am besten zum Zeitplan des Kaufs passt:

Weg	Wann er sich eignet	Hauptvorteil
Polizeidienststelle oder Ausländerbehörde in Spanien	Wenn du bereits in Spanien bist oder bald reist	Du kannst gleichzeitig andere Kaufformalitäten erledigen
Spanisches Konsulat in deinem Land	Wenn du noch keine Reise nach Spanien planst	Du erledigst das Verfahren, bevor du reist
Bevollmächtigter (Gestor oder Anwalt) auf Mallorca	Wenn du Reisen oder Terminvereinbarungen vermeiden willst	Erfordert deine physische Anwesenheit zu keinem Zeitpunkt

Bei der Nationalpolizei oder der Ausländerbehörde erfolgt die Beantragung, sofern du dich bereits in Spanien befindest, über einen Termin, auf den man in der Hochsaison mehrere Wochen warten kann.

Beim spanischen Konsulat im Wohnsitzland des Käufers – dem üblichsten Weg für ausländische Käufer, die nicht in Spanien leben – lässt sich das Verfahren ohne zusätzliche Reise abwickeln.

Und über einen Gestor oder Anwalt in Spanien, bevollmächtigt mit einer spezifischen notariellen Vollmacht zur Beantragung der NIE im Namen des Käufers, wird alles erledigt, ohne dass dieser zu irgendeinem Zeitpunkt des Verfahrens anwesend sein muss – besonders nützlich für Käufer, die nur zur Unterzeichnung der Urkunde nach Mallorca reisen.

Reale Fristen: die offizielle Regel und was in der Praxis passiert

Sobald der Antrag formell registriert ist, muss die spanische Verwaltung ihn innerhalb von fünf Werktagen bearbeiten. Der wichtige, für Käufer oft verwirrende Punkt ist, dass diese Frist erst zu laufen beginnt, wenn der Antrag bereits eingereicht ist – nicht ab dem Moment, in dem du dich für die Beantragung der NIE entscheidest.

Die tatsächlich bis zum Erhalt der Nummer vergehende Zeit hängt von der Wartezeit auf einen Termin, der konsularischen Bearbeitungsdauer bei Beantragung aus dem Ausland oder der Vorbereitung der notariellen Vollmacht bei Beantragung über einen Bevollmächtigten ab. Insgesamt dauert der gesamte Prozess üblicherweise zwischen 2 und 6 Wochen, wobei Konsulate in Ländern mit hoher Nachfrage – etwa Deutschland oder Großbritannien – tendenziell die längsten Wartezeiten auf einen Termin haben.

Erforderliche Unterlagen

• Formular EX-15 (Antrag auf die Ausländeridentifikationsnummer), zweifach ausgefüllt.
• Gültiger Reisepass, Original und Kopie.
• Nachweis des wirtschaftlichen Grundes: Reservierungsvertrag (contrato de arras), Reservierungsformular oder ein Schreiben der Immobilienagentur oder des Anwalts, das den laufenden Kaufprozess bestätigt.
• Gebühr Modelo 790 (Kennziffer 012), die Mitte 2026 bei rund 9,84 € lag, zu zahlen bei einer Bank vor oder am Tag des Termins.
• Bei Vertretung durch einen Bevollmächtigten: eine notarielle Vollmacht, die ausdrücklich zu diesem Verfahren ermächtigt, zusammen mit einer Kopie des Reisepasses des Bevollmächtigten.

Häufige Fehler, die das Verfahren verzögern

• Das Formular EX-15 unvollständig oder ohne Unterschrift an der richtigen Stelle einreichen.
• Die Gebühr 790 nicht im Voraus zahlen oder sie bei einer Bank zahlen, die sie nicht bearbeitet.
• Den wirtschaftlichen Grund nur allgemein angeben, ohne ein Dokument beizufügen, das den laufenden Kaufprozess belegt.
• Den Termin nicht rechtzeitig genug buchen – bei manchen Konsulaten und Dienststellen beträgt die Wartezeit mehr als einen Monat.
• Fehler bei der Übertragung des Namens zwischen Reisepass und Antrag, die eine Wiederholung des Verfahrens erzwingen.

Praktische Empfehlung: so früh wie möglich beantragen

Die NIE ist nicht der letzte Schritt des Kaufs, sondern der erste. Es lohnt sich, sie zu beantragen, sobald eine echte Kaufabsicht besteht, parallel zur Immobiliensuche, statt bis zur Unterzeichnung des Reservierungsvertrags zu warten.

So wird das Verfahren nicht zum Engpass, der die Beurkundung beim Notar verzögert – besonders relevant für Käufer, die nur für den Tag des Vertragsabschlusses nach Mallorca reisen. Denk außerdem daran, dass die NIE nur der erste Schritt ist: Vor der Unterschrift musst du je nach Immobilientyp auch die ITP oder die Mehrwertsteuer klären sowie, falls du nicht in Spanien ansässig sein wirst, deine jährlichen Pflichten als Nichtansässiger.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine Immobilie auf Mallorca ohne NIE kaufen?
Nein. Der Notar kann die Kaufurkunde nicht beurkunden, wenn der Käufer keine NIE hat, und die ITP kann ohne sie ebenfalls nicht beglichen werden.

Macht mich die NIE zum steuerlich Ansässigen in Spanien?
Nein. Der Besitz einer NIE ist ein rein verwaltungstechnisches Verfahren, das vom steuerlichen Wohnsitz unabhängig ist, welcher von anderen Faktoren abhängt, etwa der Anzahl der Tage, die du jährlich in Spanien verbringst.

Kann ich sie beantragen, ohne nach Spanien zu reisen?
Ja, über das spanische Konsulat in deinem Land oder über einen Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht, der auf Mallorca in deinem Namen handelt.

Wie lange ist die NIE nach Erteilung gültig?
Die NIE selbst verfällt als Kennnummer nicht, auch wenn die Bescheinigung oder Karte, die sie ausweist, je nach Fall eine begrenzte Gültigkeit haben kann; für den Kauf zählt die Nummer, nicht das physische Dokument.

Sobald deine NIE beantragt ist, ist der logische nächste Schritt zu verstehen, was du beim Kauf genau zahlen wirst: Sieh dir unseren Ratgeber zur ITP auf den Balearen 2026 an und, falls du nicht in Spanien ansässig sein wirst, unseren Artikel zur Besteuerung von Nichtansässigen.