Als Nichtansässiger in Mallorca kaufen: IRNR, das Modelo 210 und der 3%-Steuerabzug, den kaum jemand kennt

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ohne Wohnsitz in Spanien endet nicht mit der notariellen Beurkundung. Danach beginnt eine jährliche Steuerpflicht, die viele ausländische Eigentümer überrascht: die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR), die jedes Jahr erklärt werden muss – auch wenn die Immobilie das ganze Jahr über leer steht.

Kurz gesagt: Als Nichtansässiger musst du jedes Jahr eine „zugerechnete Einkünfte“ (renta imputada) für den Besitz einer Immobilie in Spanien erklären – auch wenn du sie nicht vermietest –, und zwar über das Formular Modelo 210. Der Steuersatz beträgt 19%, wenn du in der EU/im EWR ansässig bist, sonst 24%. Und beim Verkauf ist es der Käufer, der verpflichtet ist, 3% des Kaufpreises einzubehalten und über das Modelo 211 direkt an die spanische Steuerbehörde abzuführen.

Die „zugerechneten Einkünfte“: Steuerpflicht auch bei leerstehender Immobilie

Die spanische Steuerbehörde geht davon aus, dass jede Immobilie Einkünfte erzeugt, unabhängig davon, ob sie genutzt wird. Vermietet der nicht ansässige Eigentümer die Immobilie nicht, muss er trotzdem jedes Jahr über das Modelo 210 eine „zugerechnete Einkünfte“ erklären.

Ab 2026 öffnet sich das Zeitfenster für die Abgabe der Erklärung des Vorjahres am 1. April, mit einer Frist bis zum 31. Dezember des auf das jeweilige Steuerjahr folgenden Jahres.

Viele Käufer erfahren von dieser Pflicht erst, wenn sie eine Aufforderung der spanischen Finanzbehörde erhalten – dann meist schon mit Zuschlägen.

Wie die Bemessungsgrundlage berechnet wird

Die Bemessungsgrundlage der zugerechneten Einkünfte wird auf Basis des Katasterwerts der Immobilie berechnet, nicht auf Basis des Kaufpreises. Der anzuwendende Prozentsatz hängt davon ab, ob die Gemeinde die Katasterwerte im letzten Jahrzehnt überprüft hat:

• 1,1% des Katasterwerts, wenn die Gemeinde ihn in den letzten zehn Jahren überprüft hat.
• 2% des Katasterwerts, wenn in diesem Zeitraum keine Überprüfung stattgefunden hat.

Der genaue Wert und das Datum der letzten Überprüfung stehen auf dem IBI-Bescheid (Grundsteuer), weshalb es sich lohnt, dies jedes Jahr vor der Berechnung zu prüfen.

Der Steuersatz: 19% oder 24% je nach steuerlichem Wohnsitz

Auf diese Bemessungsgrundlage wird je nach steuerlichem Wohnsitz des Eigentümers ein unterschiedlicher Satz angewendet: Personen mit Wohnsitz in der Europäischen Union, Island und Norwegen (EU/EWR-Raum) zahlen 19%, während Nichtansässige aus allen anderen Ländern 24% zahlen. Dieser Unterschied ist relevant und sollte bei der jährlichen Steuerplanung für die Immobilie berücksichtigt werden – besonders für Käufer, die in Zukunft einen Wechsel des steuerlichen Wohnsitzes in Erwägung ziehen.

Konzept	EU/EWR-Ansässige	Übrige Nichtansässige
Satz auf zugerechnete Einkünfte	19%	24%
Bemessungsgrundlage (Katasterwert überprüft <10 Jahre)	1,1%	1,1%
Bemessungsgrundlage (keine Überprüfung in 10 Jahren)	2%	2%

Der 3%-Steuerabzug beim Verkauf: die Überraschung für den nächsten Käufer

Der am wenigsten bekannte Aspekt betrifft den Moment des Verkaufs. Verkauft ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien, ist der Käufer – ob ansässig oder nicht – gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten.

Dieser Betrag muss innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde im Namen des Verkäufers direkt an die Finanzbehörde abgeführt werden, über das Modelo 211. Dieser Einbehalt gilt als Vorauszahlung auf die Steuer, die der nicht ansässige Verkäufer auf den beim Verkauf erzielten Veräußerungsgewinn zahlen muss.

Vergisst der Käufer diesen Einbehalt, hat das unmittelbare Folgen: Behält er den Betrag nicht ein und führt ihn nicht fristgerecht ab, kann er subsidiär für die Steuerschuld des Verkäufers haftbar gemacht werden.

Für den nicht ansässigen Verkäufer wird der einbehaltene Betrag von 3% später über das Modelo 210 selbst von der endgültig geschuldeten Steuer auf den erzielten Gewinn abgezogen; übersteigt der einbehaltene Betrag die tatsächlich geschuldete Steuer, hat der Verkäufer Anspruch auf Rückerstattung der Differenz.

Was passiert, wenn du die Immobilie vermietest, statt sie leer stehen zu lassen

Entscheidest du dich, die Immobilie zu vermieten, statt sie leer stehen zu lassen, entfällt die zugerechnete Einkünfte, und stattdessen versteuerst du die tatsächlichen Mieteinnahmen, ebenfalls über das Modelo 210, zu denselben Sätzen von 19% oder 24% je nach steuerlichem Wohnsitz.

Beachte: Handelt es sich um eine touristische Kurzzeitvermietung, kommen zusätzlich zu diesen IRNR-Pflichten die Registrierungspflicht und die balearische Tourismusnormativa mit einem eigenen Sanktionssystem ins Spiel, das wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Ferienvermietung auf Mallorca erklären.

Warum sich spezialisierte Steuerberatung lohnt

Zwischen der jährlichen zugerechneten Einkünfte, der Berechnung des anwendbaren Katasterwerts, dem vom Wohnsitz abhängigen Steuersatz und dem 3%-Einbehalt beim Verkauf gibt es mehrere sich überschneidende Pflichten, die sich leicht unbemerkt verletzen lassen – besonders wenn die Immobilie aus der Ferne verwaltet wird.

Die praktische Empfehlung lautet, von Anfang an mit einem auf Nichtansässige spezialisierten Steuerberater zusammenzuarbeiten, der das Modelo 210 fristgerecht einreicht und beim Verkauf alles rund um den 3%-Einbehalt und das Modelo 211 vorausschauend regelt. Die offiziellen Formulare und Fristen lassen sich in der elektronischen Geschäftsstelle der spanischen Steuerbehörde einsehen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die individuelle Steuerberatung, die jeder konkrete Fall erfordert.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich die IRNR erklären, wenn die Immobilie das ganze Jahr leer steht?
Ja. Die zugerechneten Einkünfte gelten gerade deshalb, weil dir eine Immobilie in Spanien zur Verfügung steht, unabhängig davon, ob du sie nutzt.

Wer zahlt den 3%-Einbehalt beim Verkauf, der Käufer oder der Verkäufer?
Der Käufer behält den Betrag ein, zieht ihn vom vereinbarten Preis ab und führt ihn im Namen des nicht ansässigen Verkäufers an die Finanzbehörde ab.

Kann ich einen Teil der einbehaltenen 3% zurückbekommen, wenn ich mit Verlust verkaufe?
Ja: Ist die tatsächlich auf den Veräußerungsgewinn geschuldete Steuer niedriger als die einbehaltenen 3% – oder liegt ein Verlust vor –, kannst du die Rückerstattung der Differenz über das Modelo 210 beantragen.

Ändert sich etwas, wenn ich steuerlich in Spanien ansässig werde?
Ja: In diesem Fall zahlst du keine IRNR mehr, sondern die IRPF (spanische Einkommensteuer) als Ansässiger, mit anderen Regeln und Pflichten.

Befindest du dich noch in der Kaufphase, vergiss nicht die vorherigen Schritte: die Beantragung deiner NIE und die Berechnung der für deinen Kauf anfallenden ITP.