El precio que ves en el anuncio nunca es el precio final. Al comprar una vivienda de segunda mano en Mallorca, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es la partida que más suele sorprender a los compradores extranjeros, porque en Baleares no es un porcentaje fijo: depende del valor de la vivienda, de la edad del comprador y del tamaño de la familia.
En resumen: el ITP en Baleares es progresivo, del 8% al 13% según el valor de la vivienda. Existe un tipo reducido del 2% para menores de 36 años y familias numerosas que se aplica sobre el primer tramo de valor (no sobre el precio total), con el resto tributando al tipo general. Se liquida con el Modelo 600 ante la ATIB en 30 días hábiles desde la firma. Como referencia de presupuesto, calcula entre un 9% y un 10% adicional para vivienda usada en el rango general del mercado.
Qué es el ITP y cuándo se aplica
El ITP grava las compraventas de viviendas usadas entre particulares o entre un particular y una empresa que no actúe como promotora. Es un impuesto autonómico, por lo que cada comunidad fija su propia escala, y Baleares aplica una de las más elevadas de España en los tramos superiores.
El tipo general: progresivo, del 8% al 13%
En Baleares el ITP no se aplica como un porcentaje único sobre el precio total, sino por tramos: cada franja de valor tributa a un tipo distinto, y solo la parte del precio que entra en cada tramo se grava al porcentaje correspondiente a ese tramo. La escala general, orientativa y sujeta a actualización, es aproximadamente la siguiente:
| Tramo de valor | Tipo aplicable a ese tramo |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8% |
| De 400.000 € a 600.000 € | 9% |
| De 600.000 € a 1.000.000 € | 10% |
| De 1.000.000 € a 2.000.000 € | 12% |
| Más de 2.000.000 € | 13% |
Como en el IRPF, se trata de una escala progresiva por tramos: si compras una vivienda de 700.000 €, no pagas el 10% sobre el total, sino el 8% sobre los primeros 400.000 €, el 9% sobre los siguientes 200.000 € y el 10% sobre los últimos 100.000 €. El resultado es que el tipo efectivo real —el impuesto total dividido entre el precio— casi siempre queda por debajo del tipo marginal del tramo más alto en el que entra la vivienda. Dado que estos tramos pueden actualizarse, lo más fiable es pedir a la gestoría o notaría el cálculo exacto aplicado al precio concreto de la vivienda antes de firmar.
El tipo reducido del 2%: menores de 36 años y familias numerosas
Existe una bonificación relevante para determinados perfiles de comprador —menores de 36 años, familias numerosas, familias monoparentales y personas con discapacidad que compren su vivienda habitual—: un tipo reducido del 2% sobre el primer tramo del valor de la vivienda, en lugar del tipo general. El umbral hasta el que se aplica este tipo reducido lo revisa periódicamente la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), así que conviene confirmar la cifra exacta vigente en el momento de la compra.
El matiz importante, y el que genera más confusión, es que esta reducción se aplica de forma marginal, no como un todo o nada: el 2% grava solo la parte del precio que entra dentro del umbral reducido, y el resto del valor —si la vivienda es más cara que ese umbral— tributa al tipo general por tramos, igual que cualquier otra compra. No existe, por tanto, un «salto» que haga perder toda la bonificación por superar el límite en un euro: simplemente, a partir de ahí, el resto se grava como una compra normal. Aun así, la diferencia de presupuesto entre encajar o no en este perfil es considerable, por lo que quienes estén cerca del umbral deberían pedir el cálculo exacto a su gestoría antes de fijar el precio de compra.
Cómo y cuándo se liquida: el Modelo 600 y la ATIB
El ITP se autoliquida mediante el Modelo 600 ante la ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears), en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. En la práctica, este trámite lo suele gestionar la gestoría o el abogado que lleva la operación, pero la responsabilidad última de que se liquide dentro de plazo es del comprador, y el retraso genera recargos e intereses.
Vivienda nueva: un impuesto distinto, no ITP
Todo lo anterior aplica a vivienda de segunda mano. Si la compra es de obra nueva —directamente al promotor, en primera transmisión— el ITP no entra en juego: se paga IVA al 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo general en Baleares ronda el 1,2%-1,5% según el tipo de operación, con tipos reducidos para los mismos perfiles que se benefician del ITP reducido. Es un error frecuente entre compradores extranjeros presupuestar el ITP para una vivienda que en realidad tributa por la vía de obra nueva, así que conviene confirmar desde el principio si el vendedor es un particular o un promotor, y pedir a la gestoría el tipo de AJD exacto aplicable.
Cuánto presupuestar en la práctica
Como referencia orientativa para planificar el presupuesto total de la compra —sumando ITP, notaría, registro de la propiedad y gestoría— conviene reservar entre un 9% y un 10% adicional sobre el precio de compra para vivienda usada en el rango general del mercado, y entre un 13% y un 14% para operaciones en el segmento de lujo, donde el tramo superior del ITP tiene más peso relativo. Estas cifras son orientativas: la cantidad exacta depende del precio final, del tramo aplicable y de si el comprador puede beneficiarse del tipo reducido. Dada la complejidad de la escala y sus actualizaciones periódicas, la recomendación práctica es siempre encargar el cálculo definitivo a un asesor fiscal o gestoría antes de firmar el contrato de arras, no después.
Preguntas frecuentes
¿El ITP se paga sobre el precio de escritura o sobre el valor de referencia catastral?
Se paga sobre el mayor de los dos: el precio pactado en la escritura o el valor de referencia que publica el Catastro, si este es superior.
¿Puedo aplicar el tipo reducido si compro con otra persona que no cumple los requisitos?
Generalmente el tipo reducido se aplica solo a la parte proporcional de quien cumple los requisitos, no a la totalidad de la compra; conviene confirmarlo con tu gestoría según tu caso concreto.
¿Qué pasa si no liquido el ITP dentro de los 30 días hábiles?
Se generan recargos que aumentan cuanto más tiempo pase, además de intereses de demora, por lo que conviene liquidarlo cuanto antes tras la firma.
¿El ITP es el único impuesto que pago al comprar?
No: además del ITP debes contar con los honorarios de notaría, el registro de la propiedad y, si no resides en España, tus obligaciones anuales como no residente.
Antes de firmar, asegúrate también de tener resuelto tu NIE, y si no vas a residir en España, revisa nuestra guía sobre IRNR y el Modelo 210 para conocer tus obligaciones fiscales después de la compra.
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