Ferienvermietung auf Mallorca 2026: Registrierungspflicht, Bußgelder bis zu 500.000 € und die neuen Tagesstrafen

Wer eine Immobilie auf Mallorca mit der Absicht gekauft hat, sie an Touristen zu vermieten, sollte von Anfang an eine Zahl im Blick haben: Bis zu 500.000 € beträgt das laut balearischer Normativa in den schwersten Fällen höchstmögliche Bußgeld für Vermietung ohne Registrierung.

Seit 2026 hat die balearische Regierung zusätzlich Tagesstrafen von bis zu 5.000 € eingeführt für alle, die ihre Immobilie weiter bewerben, nachdem sie eine Unterlassungsaufforderung erhalten haben. Die Vorschriften wurden im letzten Jahr spürbar verschärft, weshalb es sich lohnt, den eigenen Wissensstand zu aktualisieren, bevor man eine Vermietung in Erwägung zieht.

Kurz gesagt: Vermietung ohne Registrierung auf Mallorca kann zwischen 5.000 € (leichter Verstoß) und 500.000 € (sehr schwerer Verstoß) kosten, hinzu kommen jetzt Tagesstrafen von 500 bis 5.000 €, wenn du die Immobilie nach einer Unterlassungsaufforderung weiter vermarktest. Außerdem gibt es seit 2026 ein neues staatliches Register für Kurzzeitvermietungen, das jährlich verpflichtend ist und unabhängig von der autonomen Tourismuslizenz (RTI) besteht.

Was auf Mallorca als Ferienvermietung gilt

Gemeint sind kurze Aufenthalte, üblicherweise tage- oder wochenweise, in möblierten Immobilien, die über Anzeigen, digitale Plattformen oder Vermittler an Touristen vermarktet werden. Der Rechtsrahmen stützt sich auf das Tourismusgesetz 8/2012 der Balearen, das Decreto-ley 3/2022 sowie die Verordnungen der einzelnen Gemeinden, dazu die Rolle des Consell de Mallorca bei der Zonierung, wo Ferienvermietung erlaubt ist und wo nicht.

Pflichtregistrierung: die Nummer, die nicht fehlen darf

Bevor eine Anzeige veröffentlicht wird, muss die Immobilie über ihre touristische Registrierungsnummer (RTI, Registro de Inicio de Actividad Turística) verfügen, die bei der Conselleria de Turisme beantragt wird, sobald geprüft ist, dass die Zone dies zulässt und die Immobilie die geforderten Voraussetzungen erfüllt: Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis und in den meisten Fällen, dass es sich um ein Einfamilienhaus handelt oder die Eigentümergemeinschaft dies nicht ausdrücklich untersagt hat. Ohne diese Nummer ist jede Anzeige auf Airbnb, Booking oder ähnlichen Plattformen per Definition illegal.

Vor dem Kauf einer Immobilie mit Vermietungsabsicht lohnt es sich, zwei Dinge zu prüfen:

• Ob die Immobilie bereits über eine gültige, übertragbare Tourismuslizenz verfügt und ob die Registrierungsnummer (RTI) mit der tatsächlichen Immobilie übereinstimmt.
• Ob die Zone, in der sie liegt, laut kommunalem Bebauungsplan (PGOU) Ferienvermietung zulässt, unabhängig davon, ob die Immobilie bereits eine Lizenz hat, da manche Zonen das Kontingent für neue Lizenzen geschlossen haben.

Das neue jährliche Register für Kurzzeitvermietungen

Seit 2026 gibt es zusätzlich ein staatliches Einheitsregister für Kurzzeitvermietungen (Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración), das den Eigentümer verpflichtet, jedes Jahr anzugeben, wie die Immobilie genutzt wurde, unter welcher Vermietungsform und zu welchem Zweck.

Dieses Register betrifft sowohl Immobilien mit Tourismuslizenz als auch Saisonmieten, die viele Eigentümer bisher als weniger regulierten Alternativweg für die Kurzzeitvermietung nutzten. Die grundlegende Neuerung ist der Ansatz: Es reicht nicht mehr, die anfängliche Genehmigung zu erhalten, sondern die Verwaltung verlangt nun eine fortlaufende Bestätigung der tatsächlichen Nutzung der Immobilie.

Wird dieses Register nicht aktuell gehalten, führt das nicht sofort automatisch zu einem Bußgeld, verhindert aber die legale Bewerbung der Immobilie auf digitalen Plattformen, was den Eigentümer in der Praxis ohne kommerzielle Sichtbarkeit zurücklässt.

Wie teuer Vermietung ohne Registrierung werden kann: die drei Bußgeldstufen

Das balearische Tourismusgesetz teilt Verstöße in drei Stufen ein, und die Höhe der Strafe richtet sich nach der Schwere des Verstoßes:

Art des Verstoßes	Bußgeld	Typisches Beispiel
Leicht	Bis zu 5.000 €	Kleinere formale oder administrative Verstöße
Schwer	Bis zu 50.000 €	Bewerbung einer Unterkunft ohne Registrierungsnummer
Sehr schwer	Bis zu 500.000 €	Fortgesetzte illegale touristische Nutzung, Wiederholungsfall

Die neuen Tagesstrafen: die große Neuerung 2026

Zusätzlich zur Hauptstrafe hat die balearische Regierung 2026 ein neues Instrument eingeführt: das tägliche Zwangsgeld von 500 € bis 5.000 €, das ausgelöst wird, wenn der Eigentümer die Immobilie weiterhin als touristische Unterkunft vermarktet, nachdem er von den Inspektoren eine formelle Unterlassungsaufforderung erhalten hat.

Dieser Tagesbetrag ersetzt nicht das Hauptbußgeld, sondern kommt zusätzlich hinzu, und er summiert sich Tag für Tag, bis die Immobilie nicht mehr beworben wird. Ignoriert der Eigentümer zwei aufeinanderfolgende Aufforderungen, kann der Fall wegen eines möglichen Ungehorsamsdelikts an die Staatsanwaltschaft weitergeleitet werden. In der Praxis ist dies der bislang abschreckendste Mechanismus der balearischen Normativa, weil er einen fortgesetzten Verstoß in eine täglich wachsende Kostenlast verwandelt, statt in ein einmaliges, abgeschlossenes Bußgeld.

Was ein Käufer vor der Unterschrift prüfen sollte

Wenn deine Absicht beim Kauf auf Mallorca darin besteht, Einnahmen aus Ferienvermietung zu erzielen, solltest du vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrags Folgendes prüfen:

• Den genauen Status der Lizenz: gültig, in Bearbeitung oder nicht vorhanden.
• Ob die Gemeinde und die konkrete Zone neue Lizenzen zulassen.
• Ob der Kaufpreis diesen rechtlichen Status realistisch widerspiegelt: Eine Immobilie ohne Lizenz in einer Zone mit geschlossenem Kontingent ist als Ferienvermietungsgeschäft in der Praxis deutlich weniger wert als eine mit bereits erteilter und übertragbarer RTI.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich meine Immobilie saisonal vermieten, um die Tourismusnormativa zu umgehen?
Nicht als Weg, die Kontrolle zu umgehen: Das neue Kurzzeitregister von 2026 verlangt auch die Deklaration von Saisonmieten, gerade weil viele Eigentümer sie zu diesem Zweck nutzten.

Wird die Tourismuslizenz beim Verkauf mit der Immobilie übertragen?
In vielen Fällen ist sie auf den neuen Eigentümer übertragbar, es lohnt sich aber, dies vor dem Kauf ausdrücklich in den Unterlagen zu prüfen, da dies nicht in jeder Gemeinde automatisch geschieht.

Was passiert, wenn ich während der Bearbeitung der Lizenz angezeigt werde?
Die Bewerbung der Immobilie vor Erteilung der Registrierungsnummer gilt als illegale Vermietung, unabhängig davon, ob das Verfahren läuft, weshalb man erst mit erhaltener RTI werben sollte.

Gibt es eine Obergrenze für die Tagesstrafen?
Sie summieren sich, solange der Verstoß nach der Unterlassungsaufforderung fortbesteht; die Normativa legt keine Obergrenze fest, sodass die Kosten umso mehr steigen, je länger die Immobilie unrechtmäßig beworben wird.

Wenn du mit Blick auf Ferienvermietung kaufen möchtest, lohnt sich auch ein Blick auf unseren Ratgeber zum Immobilienmarkt Mallorca 2026 und, falls du nicht ansässiger Käufer bist, unseren Artikel zur Besteuerung von Nichtansässigen.